Slide background
Slide background
Slide background
Slide background
Slide background

Управление процессом строительства со стороны заказчика. Порядок работы с инвестором, проектными и подрядными организациями на всех стадиях стройпроекта

Библиотека Университета Минстроя

Ключевые слова: BIM, Технический заказчик, управление проектами, строительство, проектирование

Автор статьи:

Зак Игорь Борисович,

Генеральный директор ООО «Зак Девелопмент»
Член Наблюдательного Совета НОТИМ


Какие требования, предъявляются к Техническому заказчику:

1) Технический заказчик должен быть юридическим лицом
2) Он должен быть членом СРО. Причем как минимум трех СРО. Это мы не говорим про лицензию ФСБ, лицензию Минкульта (для работы с ОКН)
3) В базовой форме наличие руководителя, имеющего высшее образование соответствующего профиля и стаж работы не менее 5 лет
4) Наличие не менее 2-х специалистов – это по каждому СРО по основному месту работы, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов, предусмотренный статьей 555-1 ГрК РФ, трудовая функция которых включает организацию строительства
5) И по каждому направлению должны быть выполнены требования инженерных изысканий и для проектирования.

Помимо базовых форм продемонстрирую еще два документа, в которых достаточно хорошим профессиональным языком указывается функционал технического заказчика.

1) Документ Росатома организации деятельности застройщика (технического заказчика) – это стандарт организации. Это документ 2021 года
2) Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика). Это документ 2016 года.

Давайте пройдемся по документу Росатома.

Этот документ начинается с терминов и определений. Термины и определения нам нужны для того, чтобы, формировать договор. Чаще всего как раз в договоре правильные формулировки и фразы «на берегу» необходимы.

Пройдемся по основным:
1) Авторский надзор. Контроль лица, осуществившего подготовку ПД, за соблюдением в процессе строительства требований ПД и подготовленной на ее основе РД.
Так как это у нас документ 2021 года, то фигурирует в пункте 3.8. информационная модель – это совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства или линейном объекте, формируемых в электронном виде на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства.

Хороший термин, который вмещает в себя всю совокупность, как здесь указано, сведений, документов и материалов.

Требуется ли СРО Заказчиком?
Если мы говорим про функционал – Технический заказчик, то вне зависимости от того, является ли Технический заказчик частным или государственным – ему требуется все те документы, которые были перечислены. Да, СРО требуется. И муниципальным заказчикам требуется.
Вот кстати, здесь указывается в очередной раз, что мы уже сказали, ключевые отличия роли застройщика от технического заказчика и от реального застройщика.
• Застройщик осуществляет свою деятельность по разработке и реализации проекта на принадлежащем ему земельном участке, предоставленном ему в установленном порядке для строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса ОКС, т.е. застройщик, осуществляет свою деятельность на принадлежащем ему земельном участке – это ключевая вещь.
• Технический заказчик действует от имени застройщика, при этом он, как правило, не наделяется правами владения на земельный участок, пользования и распоряжения капитальными вложениями.
• В целом хочется сказать, что не запрещено застройщику все делать самому, быть и генеральным подрядчиком, и техническим заказчиком, быть и генеральным проектировщиком, и вести авторский надзор, т.е. застройщик на должном уровне должен обладать компетенциями, ответственностью. И так как это необходимо, он может … коллизии организационно-управленческие, так как, во-первых, если это застройщик одного проекта, то и одномоментно собрать штат высокотехнологичных, высокоэффективных менеджеров, инженеров, управленцев крайне-крайне сложно.

Вот, как пример, Технический заказчик каждый день, может через день, проводим собеседования, выявляем компетентных специалистов …. Иногда люди, наоборот, раскрываются в компании.

И вот в этом Росатомовском документе мы видим основные функции застройщика (технического заказчика), которыми являются:
• Планирование размещения, проектирования, строительства, сноса ОКС
• Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок
• Получение исходных данных и ИРД
• Организация предпроектной подготовки и размещении ОИАЭ

Хочу затронуть важную тему. Ключевая идея  – это вопрос управления, это термин управления.
Прочитаем еще раз статью 1 пункт 22. Технический заказчик – это юр. лицо, которое уполномочено застройщиком от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке ПД, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ и т.д.
Скажите мне, пожалуйста, а где же тут управление? Где же тут термин, что технический заказчик управляет, координирует, организовывает?
Это большая терминологическая игра и «белое пятно», т.е. мы можем как технический заказчик заключить договор со всеми необходимыми членами и участниками проекта. Заключили. И теперь ждем, когда они выполнят свою работу или не ждем, или мы управляем ими, или мы координируем их деятельность, или мы влияем на ход развития проекта. Вот в этом основной посыл, ведь в зарубежной практике термина технический заказчик отсутствует, нет как такового. Существует термин IPCM формулировка формы «всё под ключ», и инжиниринг, и закупки, и менеджмент, и само строительство. И при этом зачастую и сейчас это уже практика 100 %-ая, что технический заказчик – это на рынке та структура, которая управляет всем процессом несмотря на то, что термин из градостроительного кодекса указан таким образом, что он может и не управлять.

Теперь мы обратимся к вот этому документу еще раз, к стандарту организации, и здесь мы видим пункт 8.2., что в области координации подрядчиков, привлекаемых по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ:
• Осуществляет согласование программ ИИ, научно-технического сопровождения, геотехнического мониторинга
• Организует научно-техническое сопровождение изысканий и проектирования для зданий и сооружений
• При обнаружении недостатков в ПД или в изыскательских работах привлекает подрядчика к корректировке технической документации или проведению дополнительных изыскательских работ
• Предоставляет Генпроектировщику исходные данные для разработки ПД и РД
• Согласовывает график проектирования, разрабатываемый Генпроектировщиком и являющийся инструментом планирования и контроля выполнения работ по подготовке ПД и т.д.

В общем выполняет большой спектр управленческих задач, которые ему применяются.
Вот пункт 9. Деятельность застройщика (это тот же документ), технического заказчика, по координации подрядчиков, привлекаемых по договорам строительного подряда.

В области выбора исполнителей и договорного обеспечения:
• Проводит организацию и проведение закупочных процедур по определению подрядных организаций
• заключает с выбранными на конкурсной основе генподрядчиком договоры подряда на выполнение работ по строительству ОКС
• т.д.

Понимая эту специфику, мы должны очень четко себе сказать, что технический заказчик – это управленец. Тогда и стоимость технического заказчика будет совсем другой. Это не статист, технический заказчик, не статическая фигура, которая заполняет журнал, которая только фиксирует те или иные отставания от график, а это управленец, функция которого коммуникация, как основная специфика, черта, бизнес сообщества – это коммуникация и критическое мышление, с точки зрения взаимодействия с подрядчиками, которые дают какой-то график и грамотный управленец, технический заказчик, должен 10 раз проверить ту или иную цифру в бюджете или графике, и сделать свой вывод, прежде чем нести этот документ для демонстрации инвесторам.

И интересный очень документ, который поможет в поиске правильных формулировок – это национальный стандарт РФ. Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика).

Тут указаны в терминологии такие определения, как управление строительством (construction management): Организация строительного производства на объекте, включая: планирование, контроль, оценку и управление рисками, координацию работ подрядных и строительно-монтажных организаций, авторского надзора, строительного контроля, других участников строительства, реконструкции или капитального ремонта. – Хорошее определение на мой взгляд. Ничего общего не имеющие с функционалом технического заказчика. А вот правильнее было бы объединить терминологию управления с терминологий функции технического заказчика. Тогда многие бы коллизии удалось избежать.

Какие тут еще есть термины?
Управление проектом в строительстве - это деятельность, направленная на достижение целей и задач инвестиционно-строительного проекта, начиная с формирования инвестиционных намерений, выбора земельных участков или объектов, инженерных изысканий, предпроектной и проектной подготовки строительства и заканчивая строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов, последующей сдачей-приемкой их в эксплуатацию.
Мы видим, что управление проектом достаточно широкое понятие, гораздо шире, чем функции технического заказчика, прописанные в градостроительном кодексе, т.е. речь идет про работу «под ключ» некого управленца. И, собственно говоря, так оно и есть.

Стандарт содержит рекомендуемые унифицированные подходы по деятельности управляющего проектом, его основные функции и задачи, в которые может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство "под ключ", в том числе:
• организация реализации инвестиционно-строительного проекта;
• сбор и подготовка исходных данных;
• предпроектная подготовка строительства;
• анализ участников инвестиционно-строительного проекта, их компетенций, финансово-хозяйственного состояния, репутации и соответствия их возможностей предъявляемым требованиям;
• оценка и управление рисками;
• обеспечение функции технического заказчика и строительного контроля.

И тоже очень важный момент, который хотелось бы тоже отразить. Чего нет в градостроительном кодексе – это обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения прогрессивных и современных решений, с учетом использования местных материалов, современных информационных технологий, других требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат. – Хорошее определение, которые включает в себя, такие слова, как эффективность капитальных вложений, т.е. это уже инвестиционным языком написана терминология, что очень важно.

Управляющая компания в строительстве может совмещать функции управления проектом и технического заказчика, так как роль, ответственность и участие технического заказчика при реализации инвестиционно-строительного проекта ограничена стадиями предпроектной и проектной подготовки строительства, строительстве и сдачи-приемки объекта в эксплуатацию. – Тут все указано именно про управленческий функционал, поэтому хочется здесь это подчеркнуть.

В этом стандарте применяются очень неплохие схемы, которые можно взять себе на вооружение. 
Застройщик (Инвестор) напомню, что это тот, в чьей собственности (праве аренды) земельный участок или объект. Он по агентскому договору нанимает управляющего проектом или технического заказчика, у которого есть необходимые лицензии, членство в СРО — это важно. Тот уже в свою очередь по прямому договору нанимает Генпроектировщика, генподрядчика, поставщиков и контролирует, и управляет всем процессом, т.е. технический заказчик или управляющий проектом в зарубежной практике берет на себя доверительную, репутационную функцию. Часть исправительного контроля, часть всех согласований и управления.

Вопрос по составу ИРД. Где посмотреть?
Есть разный состав ИРД, но нигде не написано, собери первое, второе, третье, четвертое. Никакой схемы не существует и опять же вопрос к чему ИРД. Есть ИРД к проектированию, есть более развернутая к уже более поздним этапам.

Давайте разбираться.

Технический заказчик – это субъект, который отвечает за широкий пласт задач, в том числе и по сбору ИРД. Чаще всего в работу нам и коллегам попадают земельный участок или объект, необходимо не сколько начинать работу по инженерным изысканиям, проектным работам и захода в экспертизу. А значительно раньше, поэтому Градостроительный кодекс надо читать не с 48 статьи, посвященной инженерным изысканиям, а статей, которые прежде всего относятся к разработке проекта планировки территорий, проекта межеваний территорий, внесение изменений в ПЗЗ, если мы говорим про Москву, и получения ГПЗУ. Этот пласт работ, пожалуй, самый тяжелый и ответственный объем работ технического заказчика. Для чего требуется действительно очень компетентный инженерный состав, поэтому об этом давайте скажем тоже несколько слов.

Буду говорить на примере Москвы, потому что везде в принципе все аналогично, но при этом Москва – это наиболее.

Чаще всего нам приходят некие земельные участки, где вид разрешенного использования не соответствует тому замыслу, который инвестор для себя предполагает, чаще всего это строительство торговых объектов или жилых объектов. И непосредственно, техническому заказчику или управляющему никаких СРО вот на этом этапе не нужно. Мы увлекаемся в работу по части разработки ППТ или градостроительного образования для формирования этого ППТ. Работа связана с взаимодействием с «МосКомАрхитектурой», с коллегами из институтов, такие, как «ГлавАпу», генпланом Москвы, аналогично абсолютно по другим городам, институты есть в каждом городе и градостроительный кодекс устроен как пирамида от общего к частному, от большого к малому:
1) Генплан – это документ территориального зонирования, т.е. это всеобъемлющий документ. В Москве этот документ не очень работает, потому что документ принимался в 2010 году, в 2012 году Вы знаете, что была присоединена новая территория, которая в 2,5 раза больше площади старой Москвы, в старых границах. По сути генплан – это документ, который должен работать, бизнес-план для города, надеюсь, в будущем мы к этому придем, и он таким и будет. В западной практике каждая зона подчинена к какому-то виду бизнеса и город заинтересован в том, чтобы там открывались какие-то экономически выгодные для города институты.
2) Ниже ПЗЗ – это документ, основополагающий, ради которого мы и работаем в части изменений, т.е., предположим, мы получили в работу земельный участок или несколько земельных участков и задача согласовать там жилой комплекс, предположим, это какой-то жилой комплекс комфорт класса 100 тыс. кв. м., как мы все любим, для этого мы должны технически пройти процедуру, которая называется внесение изменений в правило землепользования и застройки.
3) Эта работа начинается с формирования технического задания на разработку ППТ, на взаимодействие с городскими властями. Эта процедура длится от 6 месяцев до года, до 18 месяцев. В целом она очень прозрачная, мы проходим эту процедуру по ряду наших объектов постоянно, внося некие изменения в правила землепользования и застройки, иногда через корректировку ПЗЗ, иногда, если это территория большая, разрабатывая новый проект планировки территорий. Тут все зависит от того, как выстроен диалог с городом. Вот, например, на нашей практике объект незавершенного строительства на Осенней улице. Там совершенно небольшой объект. Объект стоит уже 15 лет и собственник данного объекта, заказчик, попросил нас получить по нему разрешение, чтобы достроить его, однако, пройдя длительную процедуру по прохождению гос. Экспертизы, так как часть этого объекта входит в особо охраняемую природную территорию ОПТ. Мы попали, по сути, в клинч, в том смысле, что один из департаментов предложил по нему разрабатывать ППТ, что ранее предвидеть никак было невозможно, действуя в строгом соответствии по град. Кодексу. Сейчас этим вопросом тоже активно занимаемся.
4) Таким образом, или через ППТ или через корректировку вносятся изменения в правила землепользования или застройки. Есть в Москве всем известная рабочая группа Градостроительной земельной комиссии или группа просто заседание градостроительной земельной комиссии, которая эффективно каждую среду и пятницу проводит свое совещание. Принимает те или иные решения. И как результат всего этого, всей этой процедуры, является получение слепка из ПЗЗ градостроительный план земельного участка ГПЗУ, а ранее этого выходит протокол или РГЗК или ГЗК и постановление Правительства Москвы ППЭ. Если говорить общё, то это процедура выглядит таким образом, но, конечно, технически есть отдельная двухчасовая лекция, посвященная техническому внесению изменений в ПЗЗ, значит необходим действиям, действия связаны прежде всего с порталом Госуслуг. Вы можете, в принципе, сами увидеть, зайдя в портал Госуслуг раздел – Для бизнеса, внесение изменений в ПЗЗ. В этот же раздел необходимо входить, если Вы планируете изменять какие-либо параметры в ГПЗУ, тем не менее это пласт задач, о которых можно говорить достаточно долгое время.

Поэтому возвращаясь к вопросу ИРД, по составу ИРД, где посмотреть. Это часть до ГПЗУ – это сбор ИРД. Значит нигде не написано, какая в полной мере ИРД требуется. Безусловно требуется заказать «геоподоснову», необходимо получить все письма из департаментов города Москвы или других департаментов, т.е. нужно правильно сформулировать эти запросу. И, по сути, это тоже тема большая отдельных лекций.

Список источников:
1. Симанович В. М., Ермолаев Е. Е. Справочное пособие для заказчика строительства: в 3 т. Т. 2. М. : Стройинформиздат, 2013.
2. СТО СРО-С 60542960 00037–2021. ЗАСТРОЙЩИК (ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК). Организация деятельности. Общие требования. 2021.
3. Соколов, Г.К. Технология и организация строительства: Учебник / Г.К. Соколов. - М.: Academia, 2018.
4. Русанова, Т.Г. Организация технологических процессов при строительстве, эксплуатации и реконструкции строительных объектов: Учебник / Т.Г. Русанова. - М.: Академия, 2018.
5. Олейник, П.П. Организация планирование и управление в строительстве: Учебник / П.П. Олейник. - М.: АСВ, 2015.
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.09.2020 № 1431 «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, состава сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель объекта капитального строительства и представляемых в форме электронных документов, и требований к форматам указанных электронных документов, а также о внесении изменения в пункт 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202009220002
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (с изм. на 31.12.2014 г.).
8. ИД-24.2001. Организация проектирования [Электронный ресурс] : разъяснения по осуществлению проектной деятельности и отдельным положениям нормативных документов, регламентирующих вопросы организации проектирования.
9. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию [Электронный ресурс] : постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (с изм. на 10.12.2014 г.)


Дата написания статьи 19 декабря 2022 г.


Посмотреть видеолекцию по теме «Управление процессом строительства со стороны заказчикаа"

Курсы Университета Минстроя по направлению "Технологии информационного моделирования"

Скачать НПА
Запись вебинара
Скачать презентацию